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2019年将是刚需买房最佳时机,这4大理由让你心服口服

来源:365淘房 2019-07-29 21:01

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365淘房 合肥站 今年下半年可能是刚需买房的最佳时机。【买房咨询电话:400-8908-365转505】

这里所说的刚需是区别于投资客而言,而不仅只是缺乏资金置业的一群人。

结论从何而来?主要有以下4点原因。

一、调控继续从严,楼市稳定为主

2019年楼市调控政策进入稳定期,一城一策的政策成为楼市调控的核心原则,楼市未来的格局或将是大稳小乱,整体格局是大稳,部分城市有小乱,小乱不影响大稳的格局。

就在近期,楼市调控十分密集,政府稳房价、稳地价决心十分明确,范围也逐渐扩大已经远远超出了以往的调控。

随着政策的发威,部分一二线热点城市房价稳中有降,三四线城市以及五六线小县城房价涨幅回落。

由于房价涨幅全国第一,洛阳给房价设定了涨停板

7月26日,洛阳市住房保障和房产管理局在回复网友提问时明确表示:“各房地产开发企业目前在售项目以2019年4月签约均价为基准价,在售房源价格原则上均不得高于该基准价。(8300元/㎡)”

7月24日,苏州再度深夜公布楼市新政,进一步扩大限售范围,这也是苏州年内第4次加码调控。

7月20日,开封市政府网发布了市住建局撤销其作出的调整新购商品住房交易时限及撤销备案限制的相关决定。

6月29日,杭州市区9宗地块发布挂牌公告。引人关注的是,出让条件中首次设置了“限房价、限精装”。

6月20日,为促进房地产市场平稳健康发展,西安市房管局发布《西安市促进房地产市场平稳健康发展协调领导小组关于进一步加强住房市场调控管理的通知》。严格程度直逼上海,堪称“最严限购令”。

对于从市外迁入户籍的居民家庭,也需要满足落户一年或缴纳社保的条件,这样就防范通过落户来炒房的现象出现。

6月18日,海口发布了一则通知,严查以捆绑销售的形式突破限价的行为。

通知中提出:严禁捆绑车位、装修包销售;严禁要求购房者选择二次装修或升级装修;严禁收取购房合同约定价格之外的任何费用。

一周内,3个城市房地产调控收紧:洛阳限价升级,单价最高8300元/㎡;苏州年内第4次调控;开封收回“放开限售”政策……

短短2个月,已有洛阳、开封、西安、苏州、杭州、海口6个城市出台收紧房地产调控政策……

针对洛阳限价升级、西安郊区限购升级、开封收回放松政策等,易居研究院智库中心研究总监严跃进表示:“三四线房价涨幅依然扩大、政策松绑的条件还不成熟”。

这说明两点:

一方面不会因为三四线城市交易降温,而盲目松动政策,关键还是要看房价;

另一方面如果房价上涨过快,那么政策收紧和管控的力度还会强化。

这也决定了今年三季度全国房价管控政策的特征为:一不放松、二或收紧。

2019年上半年各地频频出台房地产调控政策,不只针对房价单一维度,包括地价、限售、限购、公积金等多维度政策均同时出现,这一趋势也将在下半年延续。

二、土地增值税拟立法!开发商、炒房客全要哭

7月16日,财政部和国家税务总局联合发布了《土地增值税法(征求意见稿)》。

这意味,从1993年施行至今的《土地增值税暂行条例》已正式进入了立法程序。

在《条例》中,国家对个人拥有的住宅性质房屋买卖时,都免征了土地增值税。

而在财政部最新公示的“土地增值税法”征求意见稿中,并没有明确的减免措施。

但规定:国务院可以根据国民经济和社会发展的需要规定其他减征或免征土地增值税情形,并报全国人民代表大会常务委员会备案。

也就是说,未来个人买卖住宅时,要不要缴纳土地增值税,需要国务院再次明确。

如果没有明确,那就是要缴纳。这事实上给未来调控房地产市场预留了较大空间。

此外,对于“建造增值率低于20%的普通住宅”的减免税,以及“出让集体土地使用权、地上的建筑物及其附着物”的减免税,调整为授权省级政府决定。

这也为地方政府调控,预留新空间。

可以肯定的是国家不会全面开征土地增值税,具体减免规定只有立法后才能知晓。

一旦土地增值税开始征收,对于个人而言变现的周期就会拉长,目前“满三满二”的制度之下,部分人还会选择承担相关税费以快速出卖房产变现,但是土地增值税的出台几乎会让所有人等到减免时间到后再考虑卖出。

在房价趋稳的大背景下,开征土地增值税,会在一定程度上抑制炒房行为的发生。

三、房企融资一紧再紧,或将打折销售求生存

如今,针对房地产行业的调控政策升级从销售端逐步走向融资端。

据了解,7月4日多家信托公司近期收到银监窗口指导,要求控制地产信托业务规模。

7月6日,银保监会对部分房地产信托业务增速过快、增量过大的信托公司约谈示警。

其要求控制房地产信托业务增量和增速,银监会在同日回应,说明严控地产信托目的:

要求这些信托公司增强大局意识,严格落实“房住不炒”的总要求,严格执行房地产市场调控政策和现行房地产信托监管要求等。

大局意识”“房住不炒”“严格调控”,三个关键词足见官方新一轮调控决心和意志。

对房企来说,银监会这一政策的出台,直接触及了关键的融资环节,杀伤力非同小可。

这意味着,调控手段开始触及源头,新一轮的政策定位已经从销售端逐步走向融资端。

各大房企的现金流压力会越来越大,促销、降价卖房在相当长一段时间会是市场主流。

从资金来源来看,易居研究院智库中心研究总监严跃进预计,在当前融资渠道收紧的情况下,下半年房企资金来源主要是销售回款。如果销售行情不好,不排除房企主动降价的可能。

合肥多盘打折促销,最高86折卖房

从市场表现来看,上半年商品房销售面积增速回落,销售额涨幅趋缓。

国家统计局数据显示,1~6月份,全国商品房销售面积75786万平方米,同比下降1.8%,降幅比1~5月份扩大0.2个百分点。其中,住宅销售面积下降1.0%。商品房销售额70698亿元,增长5.6%,增速回落0.5个百分点。

就在刚刚过去的几周里,合肥一个个楼盘房源特惠的消息满天飞。

扒出其中几个典型的楼盘——

庐阳某盘,特价16000+元/㎡,比之前19000元/㎡的价格低了3000元/㎡;

肥东某盘,大户型特价不到1万/㎡,相比之前降了近2000元/㎡;

庐阳地王,原价20000+元/㎡,推出5套特价房,降价后不到17000元/㎡,总价便宜了近40万;

包河某盘,正常均价22000元/㎡,网传可能有特价房出售,价格不到20000元/㎡;

庐阳某盘,推出内部团购房,比原价便宜2000元/㎡

合肥某盘,2万元/㎡精装房,86折卖房,每平米降近3000元。

对于这波密集的特价房,我们可以从中读出哪些信号?

其实,信号已经很明显,阶段性购房机会已经到来!接下来,市场将面临更大的销售压力。

近期,合肥某盘备案价直降666元/㎡。这也是近半年来,合肥少有的备案价下降的楼盘。

根据合肥物价局备案显示,蜀山区某楼盘备案3栋洋房,共80套房源,备案均价18833元/㎡。项目上次备案是在去年12月份,当时洋房的均价是19499元/㎡。

可以发现,半年时间项目的价格较前一次同类房源备案“便宜”了666元/㎡。

除了备案均价出现降价外,房企甚至在装修总价上面也进行了下调!

包河区某盘4月份精装修的总价还是29.5万元,到6月份之后就变成28万元,2个月的时间降价1.5万。

总编结语

如今楼市融资状况艰难,在调控政策不放松的态势下,下半年市场仍有降温的可

能,而对于刚需购房者来说,此时正是购入的好时机。

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